Obrót nieruchomościami podlega w Polsce rozbudowanym przepisom prawnym, pozwalającym na prawidłową realizację procesów na rynku kupna i sprzedaży. Zagadnienia tej dziedziny stanowią część znacznie szerzej rozpatrywanego prawa rzeczowego. Sprawdź, jak wygląda obrót nieruchomościami w świetle prawa – poznaj najważniejsze informacje i dokumenty, które go regulują.
Na czym polega obrót nieruchomościami?
Zgodnie z definicją podaną w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. [Dz.U.2024.1145 t.j.], obrót nieruchomościami obejmuje, w szczególności, sprzedaż, zamianę, najem, dzierżawę, oddanie w użytkowanie wieczyste, zrzeczenie się, użyczenie czy oddanie w trwały zarząd nieruchomości. Ponadto może być ona wniesiona jako wkład własny niepieniężny do spółek, przekazana w formie wyposażenia tworzonych przedsiębiorstw państwowych czy też stać się majątkiem dla powstającej fundacji.
Mówiąc prostszym językiem, przedmiotem obrotu prawnego jest każde prawo przysługujące do nieruchomości. Obrotem będzie każda czynność powodująca przeniesienie tego prawa na inną osobę – czy to sprzedaż, najem, dzierżawa, a nawet darowizna. Do pewnego stopnia obrót nieruchomościami można zatem przyrównać do obrotu dobrami materialnymi innego rodzaju – pojazdami, artykułami spożywczymi, dziełami sztuki czy podobnymi przedmiotami.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nad obrotem nieruchomościami „pochyla” się kilka różnych dziedzin prawa, w tym, na przykład:
- Kodeks Cywilny,
- Ustawa Prawo budowlane,
- Ustawa o Księgach Wieczystych i hipotece,
- Ustawa o własności lokali,
- Ustawa Prawo spółdzielcze,
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Szereg istotnych regulacji znaleźć można również w Ustawie o notariacie czy Ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nietrudno zatem wywnioskować, że wszelkiego rodzaju procesy związane z obrotem nieruchomościami warto konsultować ze specjalistą – na przykład radcą prawnym, który poprowadzi przez nie klienta w sposób bezpieczny i w oparciu o obowiązujące przepisy.
Obrót nieruchomościami a forma prawna umowy
Jak wskazywaliśmy powyżej, w zakresie obrotu mówić będziemy o konkretnych czynnościach prawnych odnoszących się do nieruchomości. W zależności od charakteru, czynności obowiązujące przepisy prawa mogą nakładać wymóg zachowania odpowiedniej formy. Jednym z najważniejszych wymogów przepisów prawa w zakresie obrotu nieruchomościami, wynikającym wprost z przepisów prawa cywilnego w obrocie nieruchomościami, jest wymóg zawarcia umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Co to oznacza w praktyce?
Zgodnie z prawem jedynie akt notarialny stanowi wymagane i respektowane poświadczenie transakcji związanej z umową sprzedaży nieruchomości – wymóg ten ma miejsce pod rygorem nieważności przy umowie sprzedaży, jak i wymienionych w dalszej części tekstu. Co istotne, notariusz musi uczestniczyć nie tylko w procesie nabycia/zbycia nieruchomości. Wspomnianej bowiem formy aktu notarialnego wymagają także takie czynności prawne, jak darowizna nieruchomości, ustanowienie hipoteki czy umowa dożywocia. Nie jest to natomiast konieczna forma aktu notarialnego przy zwykłej umowie najmu.
Dlaczego w niektórych transakcjach związanych z obrotem nieruchomościami musi uczestniczyć notariusz? Poza koniecznością sporządzenia aktu notarialnego, jest on odpowiedzialny również za dokonanie pozostałych, obowiązkowych czynności – w tym związanych z dokonaniem wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości czy pobraniem obowiązkowych opłat i podatków za dokonanie czynności cywilnoprawnej.
Obowiązkowe podatki w przypadku transakcji obrotu nieruchomościami
Transakcje realizowane w ramach obrotu nieruchomościami, są czynnościami objętymi także przepisami podatkowymi i, co za tym idzie, wiążą się z koniecznością uiszczenia do kasy urzędu skarbowego kwoty uzależnionej od wartości transakcji.
W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, jej nabywca zostaje zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek PCC). Wynosi on 2% rynkowej wartości nieruchomości, a uiszcza się go w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego – to bowiem notariusz, jako płatnik podatku, zobowiązany jest do dokonania wpłaty w imieniu kupującego.
Inaczej wygląda kwestia podatkowa przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, to jest nowej, od dewelopera. W takim przypadku nie uiszcza się PCC, ale opłaca podatek VAT – za opodatkowanie nieruchomości odpowiada sprzedający (czyli deweloper), a jego wysokość (stanowiącą 8% lub 23% wartości), wliczona zostaje do ceny sprzedaży.
Co więcej, także strona zbywająca nieruchomość jest zobowiązana, w pewnych sytuacjach, do uiszczenia podatków. Dochód ze sprzedaży nieruchomości objęty jest podatkiem dochodowym wynoszącym 19%. Jednym ze sposobów na uniknięcie podatku przy sprzedaży nieruchomości jest upływ 5 lat od momentu jej nabycia. Wówczas sprzedający takiego podatku nie musi już opłacać (jest z niego zwolniony).
