In Aktualności

Poniżej opisane zostały najistotniejsze zmiany przepisów odnoszących się do prawa własności nieruchomości, które nastąpią we wrześniu 2017 r.

I. Z początkiem września 2017 r. weszła ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zmiany są szczególnie istotne z punktu widzenia pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości oraz rzeczoznawców majątkowych.

Ustawa wprost określa, kto może być pośrednikiem nieruchomości, co jest istotne dla potencjalnych kupujących lub najemców, chociażby w kontekście ewentualnej odpowiedzialności kontraktowej pośrednika. Do tej pory nie funkcjonowała żadna definicja, co stwarzało czasem problemy natury praktycznej. Obecnie pośrednik w obrocie musi być przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ustawodawca nie pozostawił również wątpliwości, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ma polegać na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.
Pośrednik zyskał narzędzia ułatwiające mu pracę, gdyż samo zawarcie umowy pośrednictwa upoważnia go do wglądu do odpowiednich rejestrów (w tym m.in. ksiąg wieczystych, katastrów nieruchomości, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i innych).

Podobnie zarządca nieruchomością ma być obecnie przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Inaczej jednak, niż u pośrednika, umowa o zarządzanie nieruchomością nie musi ze swej istoty być umową odpłatną. Natomiast czynności podejmowane przez zarządcę mają zapewniać racjonalną gospodarkę nieruchomością.

Ustawa przewiduje także obostrzenia. Zarówno pośrednik jak i zarządca mają obowiązek legitymować się polisą obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, który to dokument stanowi załącznik do umowy (pośrednictwa/ o zarządzanie). Obowiązek informacyjny dotyczy także zmiany lub zawarcia kolejnej umowy OC. Brak ubezpieczenia OC stanowi przesłankę dla strony umowy do jej wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym po uprzednim wezwaniu pośrednika/ zarządcy do przedłożenia takiego dokumentu w terminie 7 dni.
Ponadto ustawa przewiduje sankcje za naruszenie obowiązku występowania w obrocie jako przedsiębiorca oraz nieposiadanie obowiązkowego ubezpieczenia OC. Zarządca lub pośrednik niebędący jednocześnie przedsiębiorcą naraża się na karę grzywny do 50 000 zł. Brak obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej to zagrożenie karą: dla pośrednika w obrocie nieruchomościami – od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie; natomiast u zarządcy nieruchomością od czterokrotnego do dziesięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. Podobne zmiany i obostrzenia dotyczą rzeczoznawcy majątkowego.

II. 11 września 2017 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości

Ustawodawca realizując zadania z zakresu polityki mieszkaniowej zdecydował się na rozwiązanie polegające na utworzeniu Krajowego Zasobu Nieruchomości i wprowadzanie instrumentów zwiększających dostępność mieszkań i kształtowanie ram finansowania budownictwa mieszkaniowego. Rozwiązanie to jest swoistym nowum w polskich realiach i jedynie praktyka pokaże czy realizowanie inwestycji mieszkaniowych na podstawie i ramach tej ustawy będzie odpowiednim rozwiązaniem.
Kluczowym rozwiązaniem wyeksponowanym w ustawie jest stworzenie możliwości najmu mieszkań wchodzących do zasobu KZN z opcją lub bez opcji wykupu. Mieszkania przeznaczone na wynajem objęte mają być czynszem normowanym., a inwestycje mieszkaniowe mają być realizowane na gruntach należących do Skarbu Państwa. Ustawa określa także warunki zgłoszenia najemców do zawierania umów najmu z opcją lub bez opcji wykupu. Umowa najmu z opcją wykupu ma być zawierana na 30 lat, natomiast bez opcji wykupu na lat 15. Ważnym jest, że umowa bez opcji wykupu może zostać przekształcona na tę z opcją wykupu o ile zostanie złożony pisemny wniosek przed upływem okresu na jaki została zawarta umowa.

III. Nowy rodzaj umowy najmu zostanie wprowadzony 11 września 2017 r. wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości zmieniającej ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umową najmu instytucjonalnego lokalu, według brzmienia ustawy, jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka będzie mogła być zawarta na czas określony. Załącznikiem do umowy będzie oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego o bezwarunkowym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu bez prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Wynajmujący może skorzystać z tej instytucji po upływie okresu najmu lub po upływie okresu wypowiedzenia umowy jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu. Ustawodawca tym samym zdecydował się na rozwiązanie zabezpieczające właściciela nieruchomości przed ewentualnym długotrwałym procesem o zwrot lokalu (eksmisyjnym), w którym sąd rozpatrywałby prawo do lokalu zamiennego czy socjalnego.
Umowa najmu instytucjonalnego powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Ustawodawca określił ewentualna kaucja umowna nie może przekroczyć trzykrotności miesięcznego najmu.
Zmiany dotyczą również najmu okazjonalnego. Właściciel nieruchomości, który chciałby zdecydować się na tę formę najmu mieszkania nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zmiana ta została wprowadzona dla rozróżnienia umowy najmu okazjonalnego od nowej formy, tj. najmu instytucjonalnego.

Leave a Comment

Start typing and press Enter to search